房地產(chǎn)市場(chǎng)裡，有一種東西可以拿來(lái)當(dāng)成景氣指標(biāo)，那就是REITs(Real-estate Investment Trust Security,不動(dòng)產(chǎn)證券化)，REITs是一種不動(dòng)產(chǎn)證券化商品，主要收取不動(dòng)產(chǎn)的租金收益。而證券化的不動(dòng)產(chǎn)主要為辦公大樓、購(gòu)物中心、倉(cāng)庫(kù)等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為主。簡(jiǎn)單的說(shuō)，將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或股權(quán)分散，透過(guò)證券化方式供投資人參與，房地產(chǎn)景氣好，不動(dòng)產(chǎn)租金看漲，投資REITs的資本利得更超越每年的配息，所以，當(dāng)REITs投資報(bào)酬率高，就可以視為房地產(chǎn)景氣比較好。

臺(tái)灣REITs平均報(bào)酬率多在3％至4％之間，收益相當(dāng)穩(wěn)定，但也要注意利率調(diào)升與景氣反轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦國(guó)內(nèi)利率調(diào)升，REITs的投資價(jià)值也隨之降低，房市景氣一旦出現(xiàn)反轉(zhuǎn)訊號(hào)，REITs價(jià)格也可能跟著滑落。REITs的頭號(hào)殺手為利率，舉例來(lái)說(shuō)，如果國(guó)內(nèi)定存利率2.5％，但REITs投報(bào)率在3％至4％之間，只要再升息，投資誘因?qū)⒋蠓鶞p少。

現(xiàn)階段來(lái)看，歐洲債信風(fēng)險(xiǎn)升高，抵銷美國(guó)良好的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)持續(xù)針對(duì)資產(chǎn)泡沫化以及房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，使全球REITs普遍下跌，這樣的下跌狀況，是否透露全球房市景氣訊號(hào)，引起研究人員注意。

根據(jù)第一金投顧2010年2月上旬公布的研究報(bào)告指出，由於美國(guó)民眾對(duì)於政府首次購(gòu)屋優(yōu)惠方案將提前結(jié)束的預(yù)期心理下降，再加上北美天氣嚴(yán)寒，影響了購(gòu)屋的熱潮，導(dǎo)致2009年12月份的「成屋銷售與新屋銷售」分別下跌16.7％以及7.6％，所幸2010年2月第一週所公佈的12月份美國(guó)「成屋待完成銷售指數(shù)」較上個(gè)月成長(zhǎng)1％，較去年同期成長(zhǎng)10.5％。

由於「成屋待完成銷售指數(shù)」是成屋銷售的領(lǐng)先指標(biāo)，因此，良好表現(xiàn)也有效緩和市場(chǎng)緊張情緒，此外，美國(guó)商務(wù)部的報(bào)告也顯示，12月個(gè)人所得成長(zhǎng)0.4％，1月份失業(yè)率則意外下降至9.75％，反映出美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)惡化的程度已逐漸趨緩，甚至漸漸獲得改善，經(jīng)濟(jì)逐步邁入良性循環(huán)，也有助於美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)甦，而美國(guó)REITs在2010年2月第一週的表現(xiàn)也因此明顯優(yōu)於其他市場(chǎng)。

第一金投顧還指出，在歐洲部份，由於歐洲債務(wù)危機(jī)升高，包括希臘、西班牙、葡萄牙以致於義大利，皆飽受財(cái)政赤字之苦，而希臘總理所提出的改革方案主要是削減政府的公共支出，由於公務(wù)人員的薪資恐會(huì)縮水，因此也引發(fā)國(guó)內(nèi)龐大的反彈聲浪，此外由於歐盟與歐洲央行遲遲未針對(duì)財(cái)政危機(jī)提出明確的紓困方案，因此也導(dǎo)致讓歐洲股市大跌，影響了歐洲地產(chǎn)類股的表現(xiàn)。

在英國(guó)部份，英國(guó)1月份製造業(yè)採(cǎi)購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)大幅上升到56.7，同時(shí)也是自2006年2月有紀(jì)錄以來(lái)最快的擴(kuò)張速度，而服務(wù)業(yè)採(cǎi)購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)也是連續(xù)第9個(gè)月呈現(xiàn)擴(kuò)張，顯示英國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦雖然緩慢，但是仍維持穩(wěn)健成長(zhǎng)，而1月份英國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)更由70上升到73，顯示英國(guó)民眾對(duì)於經(jīng)濟(jì)前景仍舊樂(lè)觀，也有助於支撐英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)甦。

在亞洲部份，第一金投顧特別針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行分析，他們認(rèn)為，中國(guó)2009年全年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率則達(dá)到8.7％的高度成長(zhǎng)，順利超越官方8％的政策目標(biāo)，並且超越日本成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，在邁入2010年後，中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)依舊亮眼，根據(jù)匯豐銀行所編撰的製造業(yè)採(cǎi)購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)，該指數(shù)在1月份大幅躍升至57.4，顯示中國(guó)製造業(yè)擴(kuò)張的速度持續(xù)加快，只不過(guò)同時(shí)也引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂政府將會(huì)加強(qiáng)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段。

中國(guó)銀行業(yè)在2009年創(chuàng)造約9.9兆人民幣的新增放款，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫化之虞，此外若房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱，最終造成物價(jià)上揚(yáng)，將可能使中國(guó)民眾的消費(fèi)力道收手，不利於中國(guó)政府一直致力擴(kuò)大內(nèi)需的計(jì)畫，因此中國(guó)政府才必須要嚴(yán)加防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性交易。

但是，卻升高了市場(chǎng)對(duì)於中國(guó)提前升息的疑慮，現(xiàn)階段中國(guó)1年期的存款利率為2.25％，而通貨膨脹率雖然尚未超過(guò)2％，但是已逐漸接近，倘若中國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)出現(xiàn)成效，使中國(guó)房?jī)r(jià)下滑，可望舒緩物價(jià)上漲的壓力，也可能推遲升息的時(shí)間，反之則可能加速升息的腳步。

此外，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)也有意緊收銀行業(yè)針對(duì)民眾購(gòu)買第3間房屋的貸款額度，並且銀監(jiān)會(huì)也向銀行道德勸說(shuō)，表示應(yīng)該拒絕以投資或投機(jī)為目的的購(gòu)屋行為，而持續(xù)出臺(tái)的調(diào)控計(jì)畫除了使市場(chǎng)普遍預(yù)期2010年中國(guó)房?jī)r(jià)將明顯滑落外，也影響了大中華地區(qū)地產(chǎn)類股的表現(xiàn)。(本文撰寫於2010年2月11日)